INVESTIR EN NUE PROPRIETE… votre expert PATRIMONIAL vous PARLE

Immobilier

INVESTIR EN NUE PROPRIETE

La nue-propriété immobilière permet de répondre à plusieurs objectifs :

• Préparer sa retraite (investissement long terme)
• Protéger sa famille si investissement avec financement grâce à l’ADI
• Valoriser son investissement immobilier
• Neutraliser et optimiser sa fiscalité à l’IR et à l’IFI :
  • Pas d’impôt sur le revenu
  • Pas de prélèvements sociaux
  • Ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI
  • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier
  • Une imposition sur la plus-value allégée en cas de revente

 Le principe de l’investissement :

Placement

Focus sur l’assurance vie

Véritable couteau suisse au service de l’épargnant, l’assurance vie est une solution globale qui accompagne les investisseurs, à toutes les étapes de la vie pour :

• Epargner
• Pour valoriser son épargne
• Percevoir des revenus et optimiser la transmission. 

Disposant de 7 contrats d’assurance vie, je construis une allocation sur mesure qui tient compte de votre profil et de vos objectifs. Mon engagement et le suivi dans le temps sont une des clés de la réussite.

INFO EXPATRIES

C’est une question qui revient souvent : comment rapatrier des fonds offshores sur votre compte bancaire Français ?

La réponse est IMPOSSIBLE sauf à les déclarer spontanément au Fisc, sinon il trouvera tout seul et vous aurez en plus une amende à payer !

Si vous avez une société offshore, vous pouvez faire revenir une partie des fonds, via des systèmes de facturation intelligents. Mais dans ce cas vous vous exposez, et prenez le risque que le Fisc se doute de quelque-chose…

Si vous adoptez la logique de l’investisseur : faites en sorte que vos fonds offshores ne puissent JAMAIS être liés à vous (votre compte personnel) ou à votre entreprise en France (le compte de la société). Donc il faut investir vos fonds (dans de l’immobilier étranger par exemple), les utiliser pour préparer votre retraite ou votre succession.

La seule limite acceptable porte sur les petits montants : vous pouvez tout à fait retirer quelques milliers d’Euros avec votre carte bancaire offshore (auprès d’un guichet à l’étranger !) pour faire votre shopping, aller au restaurant, payer vos sorties en vacances.

Pour répondre à  la question “Rapatrier des fonds de l’étranger”, voici la réponse officielle des Notaires :

Lorsqu’un Français est domicilié à l’étranger, il peut être amené à transférer des fonds situés en France dans son pays de domiciliation. De même, il peut rapatrier des fonds en France. Ces opérations peuvent être très encadrées sur un plan légal suivant le pays où est domiciliée la personne.

En France, le transfert ou le rapatriement des fonds reste relativement souple. Toutefois, il convient de connaître certaines règles.

Depuis le 1er janvier 1990, le contrôle des changes a été supprimé. Ainsi, il est possible de transférer librement des capitaux à l’étranger et d’y détenir des avoirs. Toutefois, afin de limiter l’évasion fiscale, le législateur a institué deux obligations de déclaration relatives :

• L’une, aux transferts de fonds vers l’étranger ou en provenance de l’étranger ;
• L’autre, à la détention de comptes à l’étranger.

Comment transférer des fonds de l’étranger ou vers l’étranger ?    

Les transferts des sommes, titres ou valeurs réalisés par des personnes physiques vers un Etat membre de l’Union européenne ou en provenance d’un Etat membre de l’Union européenne doivent obligatoirement être déclarés au service des Douanes si leur montant est supérieur ou égal à 10 000 €.

Cette déclaration ne concerne que les personnes physiques résidentes de France ou résidentes d’un autre Etat qui réalisent ces transferts sans l’intermédiaire d’un établissement financier (banque).

Par ailleurs, ces mêmes personnes physiques, lorsqu’elles entrent ou sortent de l’Union européenne avec de l’argent liquide pour au moins 10 000 euros (espèces, chèques de voyage communément appelés « Travellers chèques »), doivent obligatoirement déclarer l’argent qu’elles transportent aux autorités compétentes de l’Etat membre par lequel elles entrent ou sortent de l’Union européenne.

Le défaut de déclaration du transfert de fonds est sanctionné par une amende égale au quart de la somme sur laquelle a porté l’infraction ou la tentative d’infraction. Dans certains cas, la somme peut être confisquée.
Les sommes, titres ou valeurs transférés vers l’étranger ou en provenance de l’étranger constituent, sauf preuve contraire, des revenus imposables. Ainsi, l’administration française peut considérer que cet argent provient de revenus dissimulés et peut notifier un redressement de l’impôt sur le revenu en France. Un intérêt de retard ainsi qu’une majoration de 40 % sont également applicables sauf si une amende a été appliquée. La personne peut toutefois apporter la preuve contraire à cette présomption.

Exemple : Mme G. est domiciliée en Espagne et vend son appartement situé à Madrid. Elle place l’argent tiré de la vente sur un compte ouvert dans un établissement bancaire situé en Espagne. Si elle revient s’installer en France et qu’elle conserve son compte bancaire situé en Espagne sans en avoir informé l’administration française, elle risque une amende.

Par ailleurs, l’administration pourrait considérer que l’argent placé sur ce compte constitue un revenu dissimulé. La contribuable devrait toutefois pouvoir démontrer que l’argent provient de la vente d’un immeuble acheté, par exemple, avec un prêt bancaire. 

Enfin, si cet argent n’a pas été pris en compte dans l’assiette de l’Impôt de solidarité sur la fortune en France (voir fiche sur le non-résident et l’ISF), l’administration peut procéder à un redressement au regard de cet impôt.

Si Mme G. reste domiciliée en Espagne et qu’elle transfère des fonds en France, l’administration ne pourra pas présumer qu’il s’agit de revenus imposables en France selon la jurisprudence. En revanche, les sanctions relatives aux transferts de fonds ou à l’ISF pourront être encourues. 

Enfin, dans le pays de domiciliation, il convient de se renseigner sur les problèmes de transfert de fonds ou de détention d’argent liquide (déclarations…), afin d’éviter les infractions. Pour obtenir ces renseignements, il est possible de se rapprocher de l’ambassade de France située dans l’Etat de domiciliation ou d’une filiale d’un établissement financier français.